1、給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理計(jì)劃的制定與職責(zé)
物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良好，延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，工程部要制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，并制定年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，通常工程部管理組負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。在制定過程中，要認(rèn)真考察給排水設(shè)備設(shè)施的使用額度及給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況，合理地安排時(shí)間等因素。工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況，維修組負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，公共事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況，以便用戶作好準(zhǔn)備，遇突發(fā)事故停水，應(yīng)向用戶作出解釋。
2、維修組的運(yùn)作程序
維修組的成員負(fù)責(zé)按管理組編制的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)工作并巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，對于運(yùn)行組不能完成的維修保養(yǎng)工作，經(jīng)管理組調(diào)動后，由維修組負(fù)責(zé)，運(yùn)行組配合共同完成；維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報(bào)告后，應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場，進(jìn)行搶修；維修組成員下班后離開駐地應(yīng)向組長報(bào)告去向，以便緊急情況下緊急調(diào)動。
3、水泵機(jī)組的維修養(yǎng)護(hù)
1. 水泵的維修養(yǎng)護(hù)
生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，應(yīng)加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸，檢查機(jī)械密封或壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根或更換機(jī)械密封，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換，檢查機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

2. 新風(fēng)/空調(diào)機(jī)組的監(jiān)控
（1）檢測時(shí)間程序自動啟／停送風(fēng)機(jī)，具有任意周期的實(shí)時(shí)時(shí)間控制功能；
（2）監(jiān)測送風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)、手／自動狀態(tài)、故障報(bào)警、累計(jì)運(yùn)行時(shí)間；
（3）檢測防凍保護(hù)：在冬季，當(dāng)溫度過低時(shí)，開啟熱水閥，關(guān)新風(fēng)門、停風(fēng)機(jī)、報(bào)警提示；
（4）檢測風(fēng)壓差開關(guān)測量空氣過濾器兩側(cè)壓差，超過設(shè)定值時(shí)報(bào)警；
（5）檢測風(fēng)機(jī)、風(fēng)門、冷水閥狀態(tài)連鎖程序；
① 檢測啟動順序：開冷水閥、開風(fēng)閥、啟風(fēng)機(jī)、調(diào)冷水閥；
② 檢測停機(jī)順序：停風(fēng)機(jī)、關(guān)風(fēng)閥、關(guān)水閥；
（1）對于新風(fēng)機(jī)組，測量新風(fēng)溫度和送風(fēng)溫度，并根據(jù)送風(fēng)溫度，對于空調(diào)機(jī)組，測量新風(fēng)溫度和溫度設(shè)定；
（2）檢測圖形顯示，記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報(bào)警，記錄累計(jì)運(yùn)行時(shí)間及其歷史數(shù)據(jù)等。
3. 冷凍站系統(tǒng)的監(jiān)控    
監(jiān)控設(shè)備包括：冷水機(jī)組、冷卻水循環(huán)泵、冷凍水循環(huán)泵、冷卻塔、自動補(bǔ)水泵、電動蝶閥等。
（1）檢測啟動停冷水機(jī)組及相關(guān)設(shè)備。完成冷卻水循環(huán)泵、冷卻水塔風(fēng)機(jī)、冷凍水循環(huán)泵、電動蝶閥、冷水機(jī)組的啟動及冷水機(jī)組、電動蝶閥、冷水循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)的順序連鎖停機(jī)。
啟動順序?yàn)椋簩?yīng)冷卻水、冷凍水管路上的閥門開啟；冷卻塔風(fēng)機(jī)、冷卻水泵、冷凍水泵的啟動情況。
停止順序?yàn)椋呵袛嘀鳈C(jī)電源；冷卻塔風(fēng)機(jī)、冷卻水泵、冷凍水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況。
（2）測量冷卻水供回水溫度，冷卻水供水溫度及冷水機(jī)的開啟和控制冷卻塔風(fēng)機(jī)的啟停。維持冷卻水供水溫度，使冷凍機(jī)能在運(yùn)行。  
（3）根據(jù)膨脹水箱的液位，自動啟停自動補(bǔ)水泵；
（4）監(jiān)測各水泵、冷水機(jī)、冷卻塔風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)、手／自動狀態(tài)、故障報(bào)警，并記錄運(yùn)行時(shí)間；  
（5）檢測每臺水泵的出水端管道上安裝水流開關(guān)，水泵啟動后，水流開關(guān)檢測水流狀態(tài)，如故障則自動停機(jī)。
（6）檢測圖形顯示、記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報(bào)警，記錄累計(jì)運(yùn)行時(shí)間及其他的歷史數(shù)據(jù)等。
 

4. 給排風(fēng)系統(tǒng)的監(jiān)控
（1）監(jiān)測各風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)、手／自動狀態(tài)；
（2）在自動狀態(tài)下按時(shí)間程序自動啟／停風(fēng)機(jī)；
（3）監(jiān)測送／排風(fēng)機(jī)的故障信號，故障時(shí)報(bào)警，并累計(jì)運(yùn)行時(shí)間；
（4）記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報(bào)警，記錄累計(jì)運(yùn)行時(shí)間及其歷史數(shù)據(jù)等。
5. 給排水系統(tǒng)的監(jiān)控
監(jiān)控設(shè)備包括：給排水泵、生活水池、污水池、集水坑。
（1）監(jiān)測生活水泵、污水泵的運(yùn)行狀態(tài)，手／自動狀態(tài)和故障信號，故障時(shí)報(bào)警，并累計(jì)運(yùn)行時(shí)間；  
（2）實(shí)現(xiàn)就地控制和遠(yuǎn)程控制的轉(zhuǎn)換；  
（3）監(jiān)測生活水池液位，對超限水位報(bào)警，防止溢流，對超低液位也進(jìn)行報(bào)警；
（4）根據(jù)生活水箱液位，啟停生活水泵，并進(jìn)行超限報(bào)警；
（5）根據(jù)污水池、集水坑液位，啟停污水泵，并對超高液位進(jìn)行超限報(bào)警；  
（6）中央站彩色圖形顯示，記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報(bào)警，記錄累計(jì)運(yùn)行時(shí)間及其歷史數(shù)據(jù)等。

6. 照明系統(tǒng)的監(jiān)控：只監(jiān)不控的方式。
7. 電梯系統(tǒng)的監(jiān)控：樓宇自控系統(tǒng)對電梯系統(tǒng)實(shí)行只監(jiān)不控的方式，只對電梯的運(yùn)行狀態(tài)、電梯的上升、下降進(jìn)行監(jiān)視。

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